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Proprietários de casas com uma hipoteca geralmente querem reduzir seu custo de juros, pagando o saldo do empréstimo o mais rápido possível. Este artigo é sobre o que os mutuários podem e não podem fazer sozinhos e responde a algumas perguntas frequentes sobre como fazer pagamentos extras.

Existe algum benefício em fazer pagamentos programados antes da data de vencimento? Não. Em uma hipoteca padrão, os juros são acumulados mensalmente e calculados multiplicando-se um duodécimo da taxa de juros anual multiplicada pelo saldo do empréstimo no final do mês anterior. Por exemplo, se o saldo do empréstimo for de US $ 100.000 e a taxa de juros for de 6%, os juros devidos serão de 0,6 / 12 x 100.000, ou US $ 500. O mutuário deve US $ 500, independentemente de quando o pagamento é feito ou quantos dias há no mês. Se o pagamento atrasar mais do que o período de carência de 10 ou 15 dias, haverá uma multa por atraso adicional. Mas não há desconto para o pagamento adiantado factoring goiania .

Hipotecas de juros simples, sobre as quais os juros se acumulam diariamente, são uma exceção. Nestas hipotecas, cada dia de atraso na realização do pagamento aumenta o custo dos juros, e o pagamento antecipado reduz a conta de juros do mutuário. Hipotecas de juros simples costumavam ser bastante comuns, mas eu não tenho conhecimento de nenhuma oferta oferecida hoje.

Os pagamentos extras economizam mais juros quando feitos em alguns meses? Não, a única regra válida é que quanto mais cedo você fizer o pagamento, mais juros você economizará.

Um equívoco comum é que o melhor mês para fazer pagamentos extras do principal é janeiro. É certamente verdade que um pagamento em janeiro economiza mais juros do que um feito em fevereiro, mas economiza menos do que um feito em dezembro.

Há um melhor momento no mês para fazer um pagamento extra para o principal? Sim, a melhor hora do mês para fazer um pagamento extra é o último dia em que o credor creditará o mês atual, em vez de adiar o crédito até o mês seguinte. Se for o dia 15, por exemplo, um pagamento extra feito nos primeiros 15 dias de janeiro reduzirá seu saldo nesse mês e os juros devidos em fevereiro. Os pagamentos efetuados no dia 16 ou posterior não serão creditados até fevereiro, e a dedução de juros será diferida até março.

Não há prática universal de credores no crédito de pagamentos extras. Alguns credores creditarão pagamentos recebidos a qualquer momento durante o mês, enquanto outros são muito mais restritivos. Na maioria dos casos, os pagamentos extras enviados com o pagamento programado serão creditados no mesmo mês, mas é uma boa ideia perguntar ao seu emprestador qual é a regra deles.

Existe uma maneira melhor para fazer um pagamento extra? Não, você pode usar o mesmo método de pagamento usado para efetuar o pagamento programado. Apenas tenha em mente que a data relevante é quando o pagamento é creditado pelo credor, não a data em que você o enviou.

Uma prática que você deve evitar é tornar o pagamento extra um múltiplo exato de seu pagamento programado. Se esse pagamento for de US $ 610,43, por exemplo, não efetue um pagamento de US $ 1220,86, porque o credor provavelmente interpretará o valor adicional como um adiantamento do pagamento programado e o manterá, em vez de pagar o saldo.

Existe uma maneira melhor de alocar pagamentos extras quando um mutuário tem duas hipotecas na mesma propriedade? Sim, a regra geral é pagar primeiro a segunda hipoteca. Não só o segundo terá uma taxa mais elevada, mas as segundas hipotecas também podem tornar a vida mais complicada para os mutuários que procuram refinanciar ou ter dificuldades de pagamento.

A possível exceção é um segundo HELOC, que pode ter uma taxa mais baixa do que a primeira hipoteca, embora tenha um grande potencial para futuros aumentos de taxa. O mutuário que direciona pagamentos extras para um HELOC que ainda não atingiu o estágio de pagamento compulsório aumenta sua linha de crédito pelo valor do pagamento extra. Este poderia ser um resultado desejável para o mutuário.

Existe uma maneira melhor de alocar pagamentos extras quando um mutuário-investidor tem hipotecas em diversas propriedades? Sim, a regra geral é que você economiza mais pagando a hipoteca com a taxa de juros mais alta primeiro. Uma possível exceção é quando a hipoteca que não possui a taxa mais alta está exposta ao maior risco de taxa de juros. Por exemplo, um tomador com uma hipoteca de taxa fixa de 4,5% e uma hipoteca de taxa ajustável de 4%, tanto nos estágios iniciais de suas vidas, pode optar por pagar a hipoteca de taxa ajustável devido à possibilidade de que em algum futuro. tempo sua taxa poderia ir tão alto quanto 9%.

Outra possível exceção seria quando a hipoteca de menor valor tivesse um potencial maior para um refinanciamento lucrativo. Por exemplo, uma hipoteca de 6% tem um saldo de empréstimo que é de 89% do valor da propriedade, enquanto uma hipoteca de 5,75% é de 81%. Se o pagamento extra direcionado à hipoteca de menor valor reduz o saldo para 80%, nenhum seguro de hipoteca seria necessário para refiná-lo.

Uma terceira possível exceção é quando o mutuário-investidor tem tantas hipotecas que os credores se recusam a financiar mais aquisições. Muitos credores têm um limite de 10. Nessa situação, o mutuário em busca de uma expansão maior deseja um pagamento total o mais rápido possível e concentrará todos os pagamentos extras na hipoteca com o menor saldo.